Владение недвижимостью в Англии: подробный обзор налоговых обязательств

Иностранные граждане покупают недвижимость в Великобритании, руководствуясь разными соображениями. Кто-то мечтает переехать в Англию, чтобы заняться бизнесом в одном из крупнейших финансовых центров мира. Некоторые при выборе дома или квартиры рассматривают варианты поближе к частной школе или университету, так как едут в Соединённое Королевство, чтобы дать своим детям отличное английское образование. Наконец, британская недвижимость может рассматриваться предприимчивым иностранцем просто как перспективная инвестиция. Благо рынок жилой и коммерческой недвижимости в британском королевстве показывает уверенный рост.

Какая бы из перечисленных причин не была вашей, наверняка вам будет интересно узнать, какие налоговые обязательства появятся у вас после покупки дома, квартиры или участка земли в Великобритании.

Действительно ли в Англии нет налога на недвижимость?

Есть популярное заблуждение, согласно которому на Британских островах не облагают налогом недвижимое имущество. Возможно, в Британии действительно нет прямого налога на недвижимость. Однако значит ли это, что покупку, сдачу в аренду, просто владение, продажу или передачу наследникам объектов недвижимости в Великобритании не будут сопровождать многочисленные налоги и сборы? Конечно же нет! В разных обстоятельствах собственник недвижимого имущества в Англии всё равно столкнётся с налоговой нагрузкой.

Какие факторы влияют на размер налоговых выплат по английской недвижимости?

Мы насчитали 7 причин и обстоятельств, от которых может зависеть налоговая нагрузка на собственника недвижимости в Великобритании:

1. Стоимость покупки.
2. Наличие у покупателя второго жилья.
3. Иммиграционный статус покупателя.
4. Расположение приобретаемого объекта.
5. Цель, которую решают путём приобретения недвижимости – вложение средств в надёжный актив, бизнес, получение дохода от аренды или проживание в стране.
6. Как приобретается имущество – в свободное владение или в долгосрочную аренду? Оформляется на себя или на подконтрольную компанию?
7. Стоимость продажи.

Сделаем краткий обзор основных налогов и сборов, которые в разные периоды сопровождают владельцев британской недвижимости.

Гербовый сбор / Stamp Duty Land Tax / SDLT

Первый налог, который оплачивает человек или компания в процессе покупки недвижимости в Англии или в Северной Ирландии. Этот налог имеет прогрессивную ставку. Итоговая сумма SDLT зависит от цены приобретаемого объекта недвижимости. Дополнительными факторами, влияющими на размер гербового сбора, являются назначение недвижимости, факт вашего постоянного проживания в UK, а также наличие у вас другого жилья.

Стандартная ставка SDLT для резидентов Великобритании, приобретающих жильё в Англии и Северной Ирландии

Пример расчёта SDLT:

Джо продал свой старый дом в Манчестере и покупает небольшую квартиру с одной спальней в хорошем районе внутреннего Лондона за £865 000. Сколько денег ему понадобится для уплаты гербового сбора?

• Первые £125 000 стоимости лондонской квартиры Джо не облагаются гербовым сбором.
• На следующие £125 000 стоимости начисляется SDLT по ставке 2%.
• Для оставшиеся £615 000 гербовый сбор составляет 5%.

Сумма гербового сбора, который предстоит выплатить Джо, равна:

£125 000 × 2% + £615 000 × 5% = £2 500 + £30 750 = £33 250

Если английскую недвижимость приобретается через юридическое лицо, будет применена стандартная ставка для компаний, составляющая 17% (для жилых помещений стоимостью от £500 000).

Опытные инвесторы, когда рассчитывают бюджет на покупку британского недвижимого имущества, консультируются со специалистами по налогообложению, так как в законодательстве предусмотрена возможность уменьшить сумму гербового сбора. Например, когда вы покупаете сразу несколько объектов или, когда в составе приобретаемого объекта недвижимости есть земли определенного типа.

В каких случаях применяется увеличенная ставка STDL?

Если жилую недвижимость приобретает резидент Великобритании, но у него уже есть своё жильё стоимостью от £40 000, к расчётным значениям ставки гербового сбора из приведённой ранее таблицы нужно будет добавить 5%.

Если дополнительную недвижимость покупает компания, партнёрство или траст, размер Stamp Duty Land Tax также будет больше стандартных 17%.

По решению британских властей иностранные граждане, приобретающие жильё на территории Британии, платят гербовый сбор по увеличенным на 2% ставкам.

Ежегодный налог на владение жилой недвижимостью через компанию / Annual Tax on Enveloped Dwellings / ATED

Если покупка жилой недвижимости делалась через компанию, вашей коммерческой организации каждый год придётся платить ATED – налог, который начисляется на находящуюся в собственности компании жилую недвижимость стоимостью больше £500 000.

Данный налог компания выплачивает в апреле, как правило, во время подачи налоговой декларации. Размер выплаты привязан к стоимости принадлежащих коммерческой организации объектов жилой недвижимости. В отчётном периоде с 2025 по 2026 год размер ATED может быть от £4 450 до £292 350 в год.

Чтобы правильно рассчитать данный налог, предприятию необходимо провести оценку принадлежащего ему жилья. Налоговая служба требует, чтобы в соответствии с законодательством ATED компании проводили переоценку своей недвижимости каждые 5 лет.

В некоторых случаях организация освобождается от уплаты ATED. Ежегодный налог не будет начисляться, например, если купленное через компанию инвестиционное жильё будет сдаваться в аренду третьим лицам, не связанным с его владельцем.

Подоходный налог / Rental Income Tax

Раз мы вспомнили сдачу в аренду британской недвижимости, следует отметить, что любой возникший на территории Великобритании доход облагается налогом на прибыль.

Если ваше недвижимое имущество в Британии сдается в аренду, вам необходимо подготовить и сдать ежегодную налоговую декларацию, после чего заплатить налог с полученного дохода, вне зависимости от того, являетесь вы налоговым резидентом в данной юрисдикции или нет.

В Соединённом Королевстве пользуются прогрессивной шкалой подоходного налога для физических лиц и компаний. В отдельных случаях ставка налога достигает 45%.

Но есть и хорошая новость – британские власти рассматривают сдачу недвижимости в аренду как бизнес. А значит, вам не нужно включать в облагаемую подоходным налогом базу весь доход от аренды, ведь у вас, как и у любого другого предпринимателя, будут издержки. Однако учтите, что каждый год публикуется новый список расходов, которые арендодатель может учитывать при составлении налоговой декларации. Обязательно проконсультируйтесь со специалистом по налогам или грамотным бухгалтером прежде, чем начнёте вычитать из дохода с аренды свои издержки!

Кроме того, английские налоговые резиденты могут воспользоваться персональной налоговой льготой в виде необлагаемой налогом суммы. В мае 2025 года эта сумма составляет первые £12 570 задекларированного дохода.

Налог на прирост капитала / Capital Gains Tax / CGT

Вы столкнётесь с необходимостью оплатить налог на прирост капитала, когда будете продавать вашу английскую недвижимость. CGT начисляется на разницу между вырученной от продажи суммой и теми деньгами, что вы заплатили, когда покупали недвижимость.

Действующая в стране ставка CGT равна 24%. Налоговые резиденты британского королевства должны отчитаться о полученном доходе и заплатить налог не позднее, чем через 60 дней с момента завершения сделки купли-продажи своего недвижимого имущества.

Налоговые резиденты могут воспользоваться льготой – необлагаемым налогом минимумом, который сейчас составляет £3 000. Налоговый вычет также предоставляется, если англичанин продаёт свое основное место жительства.

Аренда земли / Ground Rent

Особенностью британского и не только британского рынка недвижимости является возможность покупки недвижимости:

• В свободное владение (Freehold) — когда одновременно приобретаются и здание, и земельный участок, на котором он построено.
• В долгосрочную аренду (Leasehold), когда приобретаемая квартира или дом располагаются на земле, принадлежащей третьему лицу – так называемому лендлорду.

Если английская недвижимость куплена в долгосрочную аренду, её владелец должен будет заплатить лендлорду за аренду его земли. Как правило, это сравнительно небольшая сумма, в пределах £100, однако, если вы оформляете долгосрочную аренду на дорогие апартаменты в престижном районе Лондона, сумма может достигать несколько тысяч фунтов стерлингов.

Муниципальный налог / Council Tax

Этот налог взимается органами местного самоуправления. Он идёт на содержание общественной собственности и инфраструктуры, которая окружает купленную в Англии недвижимости.

Наверное, именно поэтому муниципальный налог должен оплачивать жилец. Другими словами, если вы проживаете в своем британском доме или квартире, Council Tax платите вы. Если вы зарабатываете на аренде, ваши квартиранты должны будут зарегистрироваться в местном муниципалитете и регулярно оплачивать налог.

Размер этого сбора чаще зависит от таких переменных как: количество «учитываемых» жильцов, район, стоимость и тип недвижимого имущества. В некоторых регионах Великобритании муниципальный налог рассчитывается в индивидуальном порядке.

Налог на наследство

Люди нередко избегают такой грустной темы, как уход из жизни и, к сожалению, совсем не задумываются о том, как передать своё имущество наследникам без потерь. Британский налог на наследство составляет чудовищные 40%. Помимо имущества усопшего этим налогом облагаются дорогостоящие подарки, которые он сделал менее, чем за 7 лет до своей смерти.

С помощью грамотно составленного завещания, дополнительной страховки и уменьшения налогооблагаемой базы, вы не сможете снизить выплаты по налогу на наследство, но и предотвратите конфликты между наследниками.

Дополнительное преимущество дают налоговые вычеты, предусмотренные законодательством Соединённого Королевства. Например, если недвижимость перейдёт в собственность вашей супруге, налог на наследство начисляться не будет. Остальные родственники могут воспользоваться необлагаемым порогом в сумме посмертного имущества, который сейчас составляет £325 000. А если по завещанию вы передаете свой дом детям или внукам, необлагаемый порог можно будет увеличить до £500 000, при условии, что эта недвижимость оценивается в сумму менее £2 млн.

В конце концов, вашу недвижимость можно подарить потомкам и прожить в добром здравии ещё более 7 лет, чтобы у наследников не возникло налоговых обязательств. У опытного душеприказчика обязательно найдутся подходящие вам эффективные инструменты налогового планирования!

Вывод

Как видите, отсутствие прямого налога на недвижимость не освобождает от расходов владельцев недвижимого имущества в Великобритании. А так как недвижимость в Соединённом Королевстве стоит недёшево, ваши потенциальные налоговые обязательства могут составить достаточно крупную сумму.

Поэтому, прежде чем покупать дом, квартиру или земельный участок на Британских островах, заранее посчитайте ваши дополнительные расходы на многочисленные сборы и налоги. А ещё лучше, если вас проконсультирует квалифицированный специалист по британскому налогообложению – так вы не только сможете спрогнозировать траты, но и оптимизируете существенную часть налогов!